ALTURA DAS EDIFICAÇÕES X CONFLITOS DE VIZINHANÇA

ALTURA DAS EDIFICAÇÕES X CONFLITOS DE VIZINHANÇA
Por Sidney Carvalho

Quando uma edificação é assentada sobre as divisas laterais e fundos de uma propriedade urbana, pode-se fazer surgir influências desagradáveis e muitas vezes inevitáveis às propriedades contíguas, pois em razão da altura daquela edificação, faz com que os ambientes destas sejam atingidos pela falta de iluminação e ventilação, ambiente propício para o aparecimento de patologias construtivas e insalubres. Assim, torna-se imprescindível o dimensionamento correto da altura da parede que ficará assentada sobre as divisas para não ensejar conflitos de vizinhança, que muitas vezes só serão resolvidos no judiciário através de perícia técnica.

Faz-se destacar primeiramente que a função social da propriedade, tema amplamente difundido pela ciência jurídica foi fortalecida com a Constituição Federal de 1988, onde o caráter absoluto e perpétuo da propriedade, quedou-se enfraquecido. Além disso, como no Código Civil o direito de construir está subordinado ao direito de vizinhança, a CF trouxe o entendimento que o direito de construir fique também subordinado às regras edilícias e urbanísticas, entre outras, o Código de Obras, Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Plano Diretor Municipal. Portanto, a própria Lei Magna outorgou competência aos municípios para promoverem o adequado ordenamento urbano, mediante o controle de seu parcelamento, uso e ocupação do solo.

Assim como nas restrições civis (CC, art. 1301), as limitações administrativas orientam que para certos zoneamentos da cidade, os imóveis com usos residenciais, comerciais e de serviços com aberturas para o exterior, devem recuar das divisas laterais e fundos 1,50 metros. Entretanto, não havendo tais aberturas, é facultativo o uso das mesmas divisas sendo permissível a construção até o segundo pavimento, numa extensão não superior a 30% do perímetro do terreno. Ainda, quando inseridos dentro das zonas de uso específicos poderão usar o embasamento, ou seja, o uso das mesmas divisas até o terceiro pavimento.

Quanto à ventilação e insolação das edificações é o art. 66, parágrafo único, da Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município de Joinville que trará tal regramento. Condiciona a ocupação das divisas lateral e funda somente com estrita observância das disposições da legislação civil relativas ao direito de vizinhança e garantias de adequadas iluminação e ventilação dos compartimentos, nos termos do Código de Obras de Joinville. Entretanto, o código em referência, muito pouco foi tratado, limitando-se apenas em dimensionar as aberturas dos vãos de cada compartimento das edificações (Arts. 83 a 86).

Focando no regramento administrativo a altura máxima da edificação assentada sobre as divisas laterais e/ou fundos, deverá ser dimensionada levando-se em consideração a altura do terreno em relação ao nível da rua, altura dos pés-direitos dos compartimentos, o zoneamento a que pertence o imóvel e o tipo de cobertura adotada.

A variável pé-direito, por sua vez, será definida em função da destinação da edificação e o tipo do compartimento (dependência). Seu mínimo está estabelecido pelo Código de Obras e seu máximo está estabelecido pela Lei de Uso e Ocupação do Solo. A variável zoneamento, dependendo da repartição do município onde esteja o imóvel inserido, permitirá ou não construir sobre as divisas laterais e fundos até o segundo ou terceiro pavimento. Finalmente, a variável cobertura, quando adotado sistema de cobertura com telhas cerâmicas, será dimensionada em razão do vão livre do telhado e o ângulo de inclinação correspondente do tipo de telha adotado. Geralmente a relação da inclinação versos vão livre do telhado é a máxima recomendada pelo fornecedor do produto (telha) para atingir o seu melhor aproveitamento, nunca devendo exceder tais valores, o que poderá acentuar a já inevitável interferência sobre o imóvel confrontante.

Portanto, o engenheiro ou arquiteto responsável pelos projetos, devem estar bem familiarizados com as variáveis anunciadas, dimensionando-as de modo a evitar exageros construtivos que poderão ensejar conflitos edilícios acerca da altura das edificações.

Finalmente, é preciso considerar ainda, que as restrições civis e as limitações administrativas impõem unicamente as condições necessárias para afastar os inconvenientes que ultrapassarem a esfera do tolerável. Avançar, seria tornar praticamente impossível a vida em sociedade, pois a vida urbana aproxima as pessoas e as construções, gerando inevitáveis conflitos de gostos e interesses particulares e para apurá-los, surge a necessária tolerância para a viabilidade da vida moderna.

Sidney Carvalho - Eng. Civil
Núcleo de Engenharia Civil da AJORPEME