TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO - NEGATIVA DE LAUDO DE AVALIAÇÃO FEITO POR CORRETOR DE IMÓVEIS.

Em março/2011 o Tribunal de Justiça de São Paulo não aceitou laudo de avaliação em processo expropriatório feito por corretor de imóveis, exigindo que seja feito por engenheiro.


Vejam abaixo a ementa e reprodução do final do voto do relator.

Por Eng. Paulo Grandiski em 2/5/2011
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I) EMENTA DO TJSP DE 2/3/2011


Apelação Cível nº 9155146-66.2009.8.26.0000 – Paraguaçu Paulista
Apelantes: Luiz Augusto da Cruz (e outros) e outro
Apelados: Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo SABESP e outros

TJSP (Voto nº 10.373)
Apelação Cível. Desapropriação. Laudo pericial Prova técnica laborada por corretor de imóveis Profissional que não detém a qualificação necessária requerida na espécie - Anulação do processo de rigor, a fim de que proceda a nomeação de profissional devidamente qualificado (art. 7º, 'c', L. 5.194/66).

Dá-se provimento ao recurso dos expropriados,prejudicado o apelo da SABESP.

II) REPRODUÇÃO DO TRECHO FINAL DO VOTO DO RELATOR

Na desapropriação, a prova pericial adquire considerável relevo e destaque, pois é ela que, in thesis, fornece os elementos que auxiliam o magistrado na formação de sua convicção, em especial no que atine ao ajuste do quantum indenizatório, conferindo, assim, efetividade ao princípio da justa indenização, previsto no artigo 5º, inciso XXIV, da Sexta Carta da República, cujo conceito se aplica para ambas as partes do processo, porquanto não se revela justo ao expropriado receber valor inferior ao que lhe é devido, tampouco ao Estado (lato sensu) pagar mais do que o valor de mercado.

De fato, não por outra razão que a qualificação do expert nomeado pelo magistrado para elaboração do laudo pericial é de elevada importância, devendo-se observar, inclusive, o disposto na Lei nº 5.194/66, que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrônomo, atribuindo-lhes competência para a elaboração de "estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica" (Cf. artigo 7º, alínea "c").

Entrementes, na hipótese dos autos, a nomeação do auxiliar do juízo recaiu no Senhor Mauro Aparecido Caetano, que é corretor de imóveis, e como tal, sem capacitação profissional para a elaboração da prova pericial.

Nessa esteira, ante o vício que macula a prova técnica produzida, a solução é a anulação do processo, a fim de se que nomeie profissional devidamente qualificado para a produção do laudo pericial pretendido.

3. À vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso dos expropriados, prejudicado o apelo da SABESP.

Ricardo Anafe

Relator

SERVIDÃO ADMINISTRATIVA – O RIGOR DAS AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

SERVIDÃO ADMINISTRATIVA – O RIGOR DAS AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Sidney Carvalho*

INTRODUÇÃO

O Brasil é o 10º maior consumidor de energia do mundo e o maior da América do Sul, sendo que a sua matriz energética (capacidade instalada) conta com 73,63% oriunda de usinas hidroelétricas. Com o crescimento econômico nacional, atrelado ao consumo de bens duráveis e não duráveis, devido ao aumento da capacidade de compra e endividamento do consumidor, impulsiona a necessidade de aumento da oferta de energias de toda a ordem. O Brasil se destaca, dentre os países emergentes (como a China e Índia), em termos de aumento da oferta de energia elétrica, dado o enorme potencial hídrico presente em seu território. Obrigatoriamente o setor energético precisa estar em constante desenvolvimento e crescimento, pois é a primeira infraestrutura necessária a assegurar o desenvolvimento de um país, ou seja, o desenvolvimento de uma nação está intrinsecamente ligado à geração de energia que ela possa gerar ou adquirir. E, para fazer chegar a energia ao consumidor, independentemente de sua fonte, imprescindível cortar o país com as chamadas Linhas de Transmissões de Energia Elétrica - LT’s, sendo que o modo para tal êxito será pelo instituto chamado de Servidão Administrativa.



CONCEITO

Por definição e de uma maneira geral, servidão é a restrição às faculdades de uso e gozo que sofrerá a propriedade em benefício de alguém (Clóvis Beviláqua); é um meio de intervenção na propriedade, que não ocasiona a perda da posse, mas traz restrições quanto ao uso por meio de uma imposição específica, onerosa e unilateral. Caracteriza-se por uma das formas de intervenção do Estado na propriedade privada. É a irmã menor da desapropriação. Não se confunde com a servidão civil (Lei Federal no 10.406/02, Título V), nem tão pouco com servidão florestal (Lei Federal no 4.771/65, art. 44-A, inserido pela Medida Provisória no 2166-67/2011). Como resultado desta intervenção, aparecerá um ônus que o proprietário deverá suportar, em razão da dificuldade de seu uso livre e desembaraçado, que inclusive ficarão gravadas à margem da matrícula do imóvel.

ÔNUS DECORRENTE

Quanto aos ônus decorrentes, citam-se os principais: a) criação de faixa não edificável (faixa de limpeza ou segurança) calculada a partir do eixo da LT, conforme a tensão projetada (ABNT-NBR-5422/85), não podendo erigir edificações quer seja para moradias, produção ou recreação e caso existam, deverão ser demolidas; b) custos com desmonte; c) limitação de uso e acesso; d) riscos devidos a rompimento dos cabos elétricos por fadiga; e) defeitos de isolamento e de aterramento junto às estruturas metálicas de suporte, tornando-se desaconselhável a aproximação de pessoas e animais; f) maior probabilidade de descargas elétricas, extensivas às propriedades vizinhas, criando naturalmente um temor psicológico aos moradores adjacentes; g) possibilidade de ocorrência de fenômenos de indução (eletromagnética e/ou eletrostática) acima do limite tolerado; h) perturbações, incômodos e perda da privacidade pela presença de funcionários da concessionária transitando por dentro do imóvel para realizar as manutenções corretivas e preventivas nas LTs e nas torres; i) proibição de plantio de culturas de porte médio a alto; j) desmatamento executado pela concessionária, justamente na mesma área destinada à preservação permanente, à reserva legal e/ou à servidão florestal já averbada na matrícula do imóvel (Decreto no 6.514/08 e Lei Federal no 4.771/65, art. 44-A); l); lucros cessantes, quando a terra for considerada produtiva ou potencialmente produtiva; m) depreciação do valor do imóvel; n) desvalorização da área remanescente; o) desvalorização conforme o seccionamento do terreno resultante do modo e local da passagem da LT etc. Por tudo isso, dependendo do caso, dizer que o imóvel, afetado pela servidão de passagem da LT, estaria suscetível de produzir a obsolência total da propriedade não seria exagero e neste caso o instituto seria a desapropriação. Por assim ser, buscar uma compensação financeira que possa suportar esse ônus e os prejuízos decorrentes passa ser o foco principal concomitantemente a solução ideal para ambas as partes.

FUNDAMENTAÇÃO

A instituição da servidão administrativa é precedida sempre de ato declaratório, à semelhança do decreto de utilidade pública para desapropriação, exposto na lei geral de desapropriação - Decreto-Lei 3.365/41, art. 40, que admite a constituição de servidões. O art. 151 do Código de Águas (Dec. 24.643, de 10/07/34) expõe que as concessionárias terão como direito, estabelecer as servidões permanente, ou temporárias exigidas para distribuição da energia elétrica, além de estabelecer linhas de transmissão e de distribuição. O estatuto regulamentador da matéria de ordem geral é o Decreto n° 35.851/54, art. 2ª, § 1º, que “para a fixação das áreas sujeitas ao ônus da servidão, a administração terá em vista, entre outros característicos, a tensão da linha, o número de circuitos e o tipo da construção”

Igualmente como ocorre nos casos de desapropriação, o interesse da coletividade supera o interesse individual. Mesmo assim, este último não poderá sozinho ficar desamparado em qual processo esteja passando, tanto que o mesmo artigo do decreto primeiro supracitado expressa que o expropriante só poderá constituir servidões, “mediante indenização na forma desta lei”. O art. 5° do Dec. 35.851/54, ratifica que “os proprietários das áreas sujeitas à servidão têm direito à indenização correspondente à justa reparação dos prejuízos a eles causados pelo uso público das mesmas e pelas restrições estabelecidas ao seu gozo”. Igualmente a C.F. de 88 (art.5o - XXIV) garante a “prévia e justa indenização em dinheiro”.

Assim, passa o tema ser amplamente discutido no meio jurídico, principalmente naqueles casos onde não foi possível estabelecer-se amigavelmente entre os partícipes do processo, por conseqüência, levado à esfera judicial para perícia técnica e decisão.

Mesmo quando executados dentro do escopo legal, vários processos têm pousado nos fóruns do Brasil, muitos deles relacionados às alterações e distorções do projeto inicial quanto a exata localização e a exata área atingida, infelizmente identificado o erro somente após lavratura da escritura. Mas, distorções acerca dos valores indenizatórios oferecidos, ainda na fase administrativa prevalecem como a maioria. Tal situação costuma caracterizar-se por ofertas totalmente fora dos valores justos como pregam as leis. Além de não atingir os prejuízos efetivamente suportados pelo proprietário, muita dessas ofertas são imputadas sem qualquer critério que possa estar revestida por uma metodologia científica segura. Curiosamente tais valores ofertados estão muito aquém dos valores praticados no mercado, por assim ser, distante da idéia de justo. A presente realidade piora ainda mais quando o imóvel objeto da servidão é considerado como rural. Ledo engano daqueles que defendem a “idéia” de que sendo um imóvel rural, este deva necessariamente e sempre valer menos se comparado com um imóvel urbano. A Engenharia de Avaliações ensina de que o imóvel deva valer por aquilo que tem condições de produzir (Método da Renda), portanto cai por terra aquela tese, pois dependendo do potencial existente sobre a terra rural, tal referência se inverte, e muito.



TÉCNICA AVALIATÓRIA

Na esfera judicial, tanto nas desapropriações quanto nas servidões administrativas, passa o valor indenizatório a ser o único ponto controverso efetivamente discutido, já que o meio para se garantir o espaço destinado à obra ou serviço de interesse coletivo tem seus procedimentos de praxe e rapidez quanto a imissão de posse. Entretanto, sabiamente em alguns tribunais presenciam-se as imissões de posse tão somente após a apresentação do laudo de avaliação do perito judicial nomeado e não mais mediante a apresentação de petição acompanhada do laudo de avaliação unilateral e parcial do ente expropriante. Nestes casos, o juiz fundamenta sua decisão com maior segurança, pois os laudos, quando confeccionados por engenheiros, costumam vir acompanhados de metodologia e balizamento normativo de modo a transmitir segurança através de critérios consagrados e a apresentação do valor mais provável, portanto, que corresponda à justa reparação dos prejuízos causados pelo uso público das áreas e pelas restrições estabelecidas, assim como quis o art. 5° do Dec. 35.851/54.

Na composição do “quantum” indenizatório, fatores como custo de desmonte (LC 76/93 – art. 20), avaliações das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, a recomposição da área, danos emergentes, lucros cessantes, são alguns que podem estar presentes. Quanto à terra nua, entendemos que haja basicamente três variáveis de suporte contidas e somadas. A primeira refere-se ao prejuízo que o proprietário terá que arcar após a passagem da LT. É vista como perda do valor comercial da propriedade, em razão dos ônus atrelados, ou seja, redução do proveito econômico. O segundo refere-se à desvalorização do remanescente (ARANTES, 2006), pois se sabe que o proprietário, pretendendo vender o imóvel, fatalmente haverá uma forte argumentação do interessado comprador em relação ao ônus presente sobre o imóvel. Prova de tal ocorrência é verificada na pesquisa de imóveis, onde não deixa dúvida que propriedades com servidões gravadas têm seu valor reduzido em relação a outras que não possuem esta variável. Na prática, poucos serão os interessados na aquisição de uma propriedade com o peso deste gravame. Daí a necessidade da busca de um coeficiente de servidão que possa representar esta desvalorização, baseado nos riscos, incômodos e restrições (ABUNAHMAN, 2008). Finalmente a terceira variável, refere-se ao seccionamento da área (ARANTES, 2006). Preferindo chamá-la de "seccioanamento virtual da área", pois toda a servidão (aérea ou terrestre), sua passagem causa no imóvel o seccionamento, pois na área de servidão estarão contidos os ônus “in comento”, ocasionando uma descontinuidade na propriedade. Desta feita, o local e o modo de como a faixa de servidão irá passar pela propriedade influi numa maior ou menor desvalorização do imóvel que também deve ser computada no estabelecimento do coeficiente de servidão.

Para alcançar esses objetivos, imperativo será a contratação de engenheiro civil quando o imóvel serviente for urbano (Lei Federal no 5.194/66, arto, 7, letra c), tendo como suporte a norma da ABNT - NBR – 14.653-2. Quando o imóvel for rural, o engenheiro agrônomo (Lei Federal no 8.629;93, art. 12, §3o) deverá ser nomeado ou indicado, tendo como suporte a norma NBR – 14.653-3. Tais profissionais, além de serem os únicos legalmente habilitados por lei federal, são os detentores da criação da técnica e metodologia reconhecida mundialmente. Para tanto, valem-se das prescrições da ABNT, da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, bem como conhecimento do mercado, qualificando assim, trabalhos condizentes, chagando-se ao mais próximo possível do "valor real" de mercado.

Finalmente, não será difícil concluir a importância das avaliações imobiliárias criteriosas para garantir às concessionárias a liberação das áreas em tempo hábil, sem comprometimento do cronograma de obras e garantia de seu plano de expansão, daí a necessidade da adoção de mecanismos de gestão a começar a partir da união dos procedimentos sociais, técnicos e jurídicos encampados pelas concessionárias. Quando o ponto conflitante for o valor do imóvel, e geralmente o é, não há mais duvidas que o meio mais adequado para sua resolução é aplicar os procedimentos das consagradas técnicas da “Engenharia de Avaliações”. Já é histórico as infindáveis decisões balizadas por trabalhos que adotam tais técnicas, as quais alcançaram o justo valor de mercado contribuindo para com as ações reais imobiliárias. Informamos que a valoração nestes casos poderá ir muito além da aplicação de um percentual sobre o valor das terras e o engenheiro deverá sopesar todas as variáveis envolvidas. Para se chegar ao valor justo da indenização, torna-se necessária uma ampla análise sistêmica tanto do potencial construtivo e/ou produtivo da terra quanto à forma e uso das técnicas em função das restrições que acarretam ou sejam impostas ao imóvel serviente, aproveitando dizer que não se admite mais o empirismo, a experiência, o “achismo”, o “chute”, o olho clínico, as opiniões subjetivas e a bola de cristal como diretrizes para a busca deste valor.

* Sidney Carvalho – Eng.° Civil
Especialista em avaliações imobiliárias e perícias em engenharia.
Sócio da empresa ZÊNITE Topografia, Engenharia e Meio Ambiente
Associado ao Núcleo de Engenharia da AJORPEME.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA “DIRETA” (INCORPORADOR CONSTRÓI EM TERRENO PRÓPRIO)

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA “DIRETA” (INCORPORADOR CONSTRÓI EM TERRENO PRÓPRIO)

Assecon / outubro 14th, 2010 / No Comments » Posted in Notícias do Meio Jurídico / Tags: no tag /

1ª E 2ª TURMAS DO STJ DECIDEM PELA NÃO INCIDÊNCIA DO ISS NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA “DIRETA” (INCORPORADOR CONSTRÓI EM TERRENO PRÓPRIO)

Por meio do RESP nº 922.956, relator Ministro Teori Albino Zavascki, j. em 22/06/2010, a 1ª Turma do STJ afastou a cobrança do ISS na incorporação imobiliária direta, ou seja, quando a incorporação e a construção é feita pela mesma pessoa em imóvel do próprio. Neste caso, o STJ não vislumbrou nenhuma prestação de serviço, já que a construção acaba sendo feita para o próprio incorporador (construtor). O cliente que comprou o imóvel na planta não seria o tomador do serviço. Por outro lado, acaba incidindo o ITBI sobre o valor total da transmissão. Eis a ementa desse acórdão:

TRIBUTÁRIO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEIS CONSTRUÍDOS SOBRE TERRENO PRÓPRIO E POR CONTA PRÓPRIA DO INCORPORADOR. ISS. INEXISTÊNCIA DE FATO GERADOR.

1. O incorporador imobiliário, tal como definido no art. 29 da Lei 4.591/65, não pode, logicamente, figurar como contribuinte do ISSQN relativamente aos serviços de construção da obra incorporada. Com efeito, se a construção é realizada por terceiro, o incorporador não presta serviço algum, já que figura como tomador. Contribuinte, nesse caso, é o construtor. E se a construção é realizada pelo próprio incorporador, não há prestação de serviços a terceiros, mas a si próprio, o que descaracteriza o fato gerador. É que os adquirentes das unidades imobiliárias incorporadas não celebram, com o incorporador, um contrato de prestação de serviços de construção, mas sim um contrato de compra e venda do imóvel, a ser entregue construído. Precedentes.

2. Recurso improvido.

No mesmo sentido contrário ao Fisco Municipal, a 2ª Turma do STJ também está decidindo dessa maneira (v.g. RESP nº 1.191.707, relator Ministro Castro Meira, j. em 05/08/2010), ou seja, trata-se de um tema pacificado no âmbito do STJ.

Fonte: Tributário.net

DESAPROPRIAÇÃO: JUSTIÇA DETERMINA NOVA AVALIAÇÃO JUDICIAL EM IMÓVEL.*

Alagoas, determinou que seja feita uma nova avaliação judicial no imóvel pertencente a Marcelo José Martins, objeto de desapropriação pelo Estado de Alagoas. A decisão foi publicada no Diário de Justiça Eletrônico (DJE) desta segunda-feira (18).

Consta nos autos que o Estado de Alagoas propôs uma ação de desapropriação do imóvel de posse de Marcelo José Martins, declarando ser de utilidade pública, oferecendo, para tanto, a importância de R$24.248,07 a título de indenização. Contudo, as avaliações técnicas de três empresas imobiliárias distintas, solicitadas pelo dono do imóvel, apresentaram propostas acima de R$500 mil, ficando constatada a extrema discrepância entre o valores apresentados e o ofertado pelo Estado.

O Estado de Alagoas sustentou que a imissão de posse de desapropriação não poderia se basear unicamente nos laudos de avaliação fornecidos pela parte expropriada, motivo pelo qual deveria ser realizada uma avaliação judicial a fim de se apurar o seu valor de forma mais correta e próxima da realidade.

O desembargador, em decisão monocrática, deu provimento ao recurso, percebendo que há necessidade de
uma nova perícia técnica especializada, feita por um especialista da área, para que não venha à prejudicar
qualquer uma das partes envolvidas.

“Como se vê, a determinação da realização de uma nova perícia sobre o imóvel, desta vez feita por um especialista técnico da área, revela-se como medida mais coerente e de necessidade extrema para a lucidação da controvérsia, haja vista que um valor subestimado evidentemente cria para o antigo proprietário o risco de de uma expropriação lesiva a seu patrimônio, enquanto um valor acima das cotações de mercado
implicará danos ao erário”, evidenciou.

* Fonte: http://gazetaweb.globo.com/v2/noticias/texto_completo.php?c=214771

CONFLITO SOBRE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS PREJUDICA A SOCIEDADE BRASILEIRA

1. Por: Rone Antônio de Azevedo

O direito de estabelecer o valor dos imóveis no Brasil está sendo questionado na Justiça Federal pelos representantes de duas importantes categorias profissionais: o Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea) e o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci). A controvérsia envolve interesses econômicos, questões éticas e conhecimentos técnicos. Engenheiros e arquitetos possuem atribuição legal para realizarem avaliações de imóveis e são autores intelectuais das técnicas existentes. Corretores de imóveis, por sua vez, intermediam inúmeras transações imobiliárias no mercado e são bons estima dores práticos de valores.

Em 2006, o Cofeci aprovou a Resolução n° 957 estabelecendo competência dos corretores de imóveis para também elaborarem o parecer técnico de avaliação imobiliária, mediante alguns critérios. Essa regulamentação baseou-se na lei nº 6.530/1978, referente às atribuições legais dos corretores de imóveis. A Resolução nº 957 deu aos corretores de imóveis o mesmo reconhecimento legal concedido aos engenheiros e arquitetos para realizarem a atividade avaliação de imóveis.

As entidades profissionais de engenheiros e arquitetos repudiaram o ato administrativo do Cofeci, especialmente o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape). Diante dessa reação, o Confea e o Ibape acionaram a Justiça para contestar a legalidade da Resolução Cofeci nº 957/2006. Após julgamento dos recursos, o Tribunal Regional Federal da 1ª. Região (TRF1) deliberou em 20 de agosto de 2010, reconhecendo a atribuição dos corretores em perícias de avaliações de imóveis. Essa decisão na segunda instância pode ser contestada e reformada nos maiores tribunais da hierarquia da Justiça do Brasil. Assim, para resguardar o exercício profissional previsto na legislação e na Constituição Federal, o Confea recorreu ao Superior Tribunal de Justiça (5TJ) e ao Supremo Tribunal Federal (STF).

Nos últimos anos, o Cofeci vem multiplicando esforços para alcançar o mesmo reconhecimento legal concedido aos engenheiros e arquitetos no tocante às avaliações de imóveis. Em 2008, o Cofeci apoiou no Congresso Nacional a proposta do Projeto de lei nº 2.992, referente à alteração do art. 3º da lei nº 6.530/1978 para autorizar os corretores de imóveis a efetuarem avaliações mercadológicas.

Em 2009, a Comissão de Trabalho, de Administração e Serviço Público, da Câmara dos Deputados no Congresso Nacional, rejeitou por unanimidade o Pl nº 2.992/2008, acatando a conclusão do relator deputado Eudes Xavier (PT-CE): a[ ... ] o valor de mercado do imóvel pode ser estimado pelos corretores, mas a elaboração do laudo de avaliação de acordo com as normas da ABNT, como determina o Código de Defesa do Consumidor e algumas resoluções do Banco Central, só pode ser feita por engenheiros". O Poder legislativo ponderou os riscos na liberação da atividade de avaliações para corretores de imóveis.

No cerne da questão judicial está a diferenciação entre comercialização e avaliação imobiliária. Há grande confusão entre opinar sobre valores de comercialização de imóveis e avaliar com metodologia técnicocientífica.Essa diferença decorre essencialmente da formação e da ética profissional. Corretores de imóveis estimam o valor para compra, venda e aluguel com base nas transações cotidianas praticadas no mercado. Exatamente por isso, as pessoas físicas geralmente contratam esses profissionais para saberem o preço de venda de suas propriedades. A avaliação do corretor é subjetiva e expedita, sem recorrer às técnicas matemáticas, pois seu objetivo é realizar a transação imobiliária.

Tratando-se de balanço patrimonial, operações financeiras, licitações, contratos públicos, ações judiciais envolvendo imóveis é necessário apresentar laudo ou parecer técnico de avaliação, especialmente para pessoas jurídicas - empresas e instituições. O valor dos imóveis deve ser comprovado através de métodos estatísticos e modelos matemáticos fundamentados segundo as normas técnicas vigentes.

As instituições financeiras brasileiras, por exemplo, acatam apenas laudos e pareceres de avaliação de imóveis elaborados por engenheiros e arquitetos. Bancos são muito criteriosos quanto às garantias imobiliárias, pois valores superfaturados comprometem o crédito nos financiamentos.

No Brasil, somente engenheiros e arquitetos tem atribuição legal para vistorias, avaliações e perícias de imóveis, conforme a Lei nº 5.194/1966, Resoluções do Confea nº 218/1973 e nº 345/1990. Em contrapartida, engenheiros e arquitetos não realizam corretagem imobiliária, pois essa atividade requer formação específica, sendo prerrogativa legal dos corretores dos imóveis.

Engenheiros e arquitetos são obrigados a aplicar as normas aprovadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), entidade civil sem fins lucrativos. O Código de Defesa do Consumidor (CDe) proíbe comercializar produtos e serviços em desacordo com as normas técnicas. Essa exigência legal visa a proteger a sociedade, garantindo segurança e qualidade nas relações de consumo. As normas para avaliação de bens da ABNT, série NBR 14.653, advertem sobre o requisito do registro profissional em Engenharia e Arquitetura para emissão de laudo ou parecer técnico de avaliação de imóveis.

A elaboração de laudos ou pareceres técnicos de avaliação de imóveis requer domínio das técnicas estatísticas e conhecimento das tecnologias construtivas para correta aplicação das normas técnicas. Os cursos superiores de Engenharia e Arquitetura possuem duração de 5 (cinco) anos, com ênfase em disciplinas matemáticas e tecnológicas. Comparativamente, o curso superior de Gestão Imobiliária possui
duração de 3 (três) anos e oferece noções básicas de matemática, priorizando os negócios imobiliários.

Conforme a ética profissional, quem avalia bens não deve vender, comprar, intermediar ou fazer qualquer tipo de transação imobiliária, garantindo total isenção com relação ao objeto. Os países desenvolvidos seguem esse princípio ético. No Brasil, por exemplo, médicos não podem prescrever e comercializar remédios. O Código de Ética Médica, Resolução CFM nº 1.931/2009, proíbe os médicos de exercer simultaneamente a Medicina e a Farmácia ou obter vantagem pelo encaminhamento de procedimentos, pela comercialização de medicamentos, órteses, próteses ou implantes de qualquer natureza, cuja compra decorra de influência direta em virtude de sua atividade profissional.

Mudar a prerrogativa da atividade avaliações de imóveis também suscita novos riscos, destacando:

1. Elevação do valor dos imóveis e o conseqüente aumento das comissões de corretagem, atualmente em torno de 3% a 8% sobre o valor de venda.
2. Especulação imobiliária, dificultando a aquisição e desapropriação de imóveis pelos governos para obras de infraestrutura e de habitação social, afetando diretamente a população de baixa renda.
3. Comprometimento das ações judiciais e operações no mercado imobiliário pela menor confiabilidade dos resultados nos laudos e pareceres elaborados com metodologia inadequada e/ou tendenciosa.
4. Competição predatória por preços entre categorias com formação e atuação distintas, prejudicando a qualidade dos laudos e pareceres técnicos de avaliação de imóveis.
5. Desestímulo ao aperfeiçoamento das metodologias de avaliação e das normas técnicas vigentes para contemplar categorias profissionais com conhecimento matemático mais rudimentar.

A última instância da Justiça do Brasil analisará criteriosamente as restrições éticas, o mérito e a competência de cada categoria profissional quanto às perícias de avaliações de imóveis. A sociedade brasileira não deve ser onerada em função de interesses econômicos isolados. Ao invés de cobiçarem atribuições dos engenheiros e arquitetos, corretores de imóveis poderiam propor parcerias para troca de informações entre as respectivas categorias, contribuindo na redução dos riscos aqui apontados.

PARA SABER MAIS
• Livro "Responsabilidade dos Engenheiros e Arquitetos: Fundamentos e Aplicações da Perícia
Judicial", publicação com ampla análise do exercício profissional, avaliações e perícias de imóveis.
• Site da Assessoria em Perícias e Avaliações de Engenharia de Goiás (Aspeago) -
http://www.aspeago.com/ - serviço gratuito de notícias, artigos e trabalhos técnicos para consulta.

1 Engenheiro civil, especialista em Avaliações e Perícias de Engenharia, e-mail: roneazevedo@gmail.com . Reprodução permitida, desde que sejam citados a fonte e o autor do artigo.

ESCASSEZ DE ENGENHEIROS*

Por José Pastore - Julho/2010

O Brasil possui cerca de 600 mil engenheiros registrados. É muito ou pouco para tocar o crescimento do País?

Há controvérsias. Para alguns, seis engenheiros para cada mil trabalhadores é muito pouco. Nos EUA são 25. Segundo a Confederação Nacional da Indústria (CNI), até 2012 faltarão cerca de 150 mil engenheiros para preencher as vagas que estão surgindo. A maior demanda será por engenheiros na área de energia. Hoje, os profissionais experientes em óleo e gás, por exemplo, ganham R$ 30 mil por mês e o salário inicial para jovens bem formados está em torno de R$ 7 mil mensais. Faltarão também engenheiros para as áreas de transporte (metrô e trem-bala), construção pesada, produção industrial, sistemas de informação e pesquisa e desenvolvimento.

Para os que analisam a expansão das escolas de engenharia, porém, não haverá desequilíbrio entre oferta e demanda. Para 2012 espera-se a diplomação de mais de 100 mil engenheiros, o que seria suficiente para atender à demanda estimada de 85 mil profissionais para um crescimento de 5% ao ano. Ademais, com bons salários, muitos engenheiros que trabalham fora do campo serão atraídos para atividades de engenharia.

O que dizer dessas duas posições?

Mais do que qualquer outra profissão, o ajuste entre oferta e demanda de engenheiros está muito ligado ao ritmo de crescimento. Quando a economia mundial estava a todo vapor (2000-2006), nos EUA, que formam cerca de 130 mil engenheiros por ano, havia falta de engenheiros em vários ramos. Os aposentados estavam sendo recontratados para suprir a demanda. Muitos deles, trabalhando em tempo parcial, ganhavam mais do que quando trabalhavam em tempo integral. Com a crise iniciada em 2007, o quadro virou e os engenheiros passaram a amargar desemprego e queda de salários. Pouco se fala em falta generalizada de engenheiros nos dias de hoje, o que também ocorre na União Europeia.

Excesso ou escassez dependem ainda do tipo de profissional que se busca. Por exemplo: no Brasil a falta é gritante quando se procura recrutar engenheiros com quatro ou cinco anos de experiência com tecnologias de ponta nas áreas acima indicadas, em especial na do pré-sal. O profissional pronto e acabado, de boa qualidade e com conhecimento amplo das novidades da ciência e da tecnologia é raro. Os especialistas dizem que, dos 35 mil engenheiros que se formam no Brasil todos os anos, apenas 10 mil têm a necessária competência para atender às novas necessidades.

O desencontro decorre ainda do fato de a economia brasileira ter ficado estagnada por mais de 20 anos quando o mercado ficou saturado para várias profissões. Na época, muitos engenheiros foram trabalhar em outras áreas - financeira, comercial, administração e até recursos humanos. Esses profissionais, em sua maioria, não conseguem se reciclar para atender às tecnologias de última geração. Por isso, os 600 mil engenheiros existentes no Brasil não podem ser considerados como a oferta total desses profissionais para os modernos serviços de engenharia, com a agravante de que as escolas de engenharia não dão conta da demanda específica nas áreas indicadas.

Como em todas as profissões, a escassez de engenheiros é sentida quando se leva em conta a especialidade e a qualidade dos profissionais. Engenheiros experientes e bem formados nas novas tecnologias não precisam buscar bons empregos, porque os empregos vão até eles. Esses profissionais são raríssimos. É isso que está fazendo muitas empresas investirem pesadamente no treinamento em serviço dos seus engenheiros, assim como considerarem a importação desses profissionais dos países em que, por causa da crise, eles ficaram excedentes.

Assim, não se pode olhar apenas para os grandes números e tentar resolver o problema simplesmente aumentando o montante de formados. As escolas precisam se atualizar e ampliar a oferta de engenheiros competentes. Isso é fundamental para sustentar o crescimento acelerado que todos querem.

*PROFESSOR DE RELAÇÕES DO TRABALHO DA FEA-USP SITE:
www.josepastore.com.br

A necessária avaliação imobiliária contemporânea nos processos judiciais*

Nas regiões com veloz desenvolvimento - mesmo que episódico - os laudos de avaliação se desatualizam com crescente rapidez, situação que finda sendo enfrentada em todas as ações judiciais, nas quais objetive o litígio o valor do patrimônio imobiliário ou a sua renda, ou ocorra caução ou penhora de imóvel.




A apuração do valor dos imóveis ou do rendimento respectivo exige o estudo de vários elementos [01] informativos e relevantes, de onde a essencialidade dos laudos periciais, cuja metodologia tem sido sofisticada, em prol do atendimento das sucessivas mutações econômicas (expressão de diversos fatores, evidentemente) vivenciadas no país e em especial, em alguns locais.



Os peritos enfrentam problemas complicados, de variadas ordens, podendo ser recordados de pronto, aqueles referentes à base de dados. Por exemplo, escrituras (que retratariam os valores entabulados pelos interessados diretos, certificando negócios efetivos) são de difícil ou dispendioso acesso e interpretação; é sempre presente a dúvida sobre os preços efetivamente praticados (que nem sempre são aqueles anunciados na propaganda).



Em adição, existem as surpresas decorrentes de novas obras locais, de movimentos ou pleitos de associações de moradores, da segurança [02] pública na região, de restrições ambientais, de novas disciplinas edilícias ou de decisões do governo local. Estas são poucas dentre as incontáveis ilustrações dos temas que sempre têm fortíssimas conseqüências sobre o valor dos imóveis.



Essa diversidade de alterações dos fatos tem provocado o envelhecimento precoce das avaliações, é possível observar. A engenharia identificou a questão, prevendo o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE [03], que "Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, nesse caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte". Em outras palavras, a singela aritmética calçada em índices de inflação, pode levar a apuração de valor enganado, errado.



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Convém anotar, não raros conceitos, ao longo dos anos, passaram a ser descartados nas perícias, tais como os porcentuais de remuneração (por anos e anos se teve como dogma, a fixação de aluguel correspondente a 10% a 12% anuais, sobre o valor do imóvel, embora tal não se praticasse, na verdade) e de resto, substituídos por mais modernos e por novas necessidades [04], findando contemplados em normas técnicas [05].



Aliás, na apuração e na apreciação de dados díspares, é forte condicionante do sucesso, a colaboração das partes, até para que não se redunde em erro [06], sendo clara a lei ao dispor sobre o acompanhamento da perícia pelas partes e a possibilidade de elas apresentarem quesitos suplementares durante as diligências periciais [07] ou mesmo, exigirem esclarecimentos. Curial, dessas atividades só decorrerá resultado concreto se assistidas as partes por especialistas [08], pois afinal, trata-se de apuração técnica.



Pois bem, enxerga-se sempre como solução possível, a formação da convicção judicial com elementos outros que não aqueles apuráveis e estampados somente nos laudos técnicos. É a aplicação no artigo 436, do Código Processual Civil: "O juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos".



Realmente, desde que o juiz identifique os fatos que formaram sua convicção, poderá apreciar livremente a prova (art. 131, do CPC) e, na elaboração lógica que resultará na sentença, utilizar-se-á das máximas de experiência [09] e dos fatos notórios, que independem de prova e hão de integrar a cultura do julgador, membro que é da coletividade que bem conhece tais inteligências e evidências [10].



Porém, a singela apreciação de outros elementos de prova em confronto com laudos cientificamente elaborados tem se mostrado tarefa árdua. Percebe-se, crescentemente, na incessante perseguição do valor exato e contemporâneo como pressuposto da distribuição da justiça, que tais elementos de convicção têm se prestado não à imediata fixação, pelo juiz, de valor divergente do alcançado em laudo, mas na base lógica da determinação de confecção de um novo laudo, aperfeiçoado e consentâneo com a realidade.



Sensível, a jurisprudência [11] (buscando base no artigo 683, do CPC) tem proclamado necessária nova avaliação:



a)Pois "a simples atualização pela correção monetária é inviável, uma vez que existem diferentes fatores que devem ser considerados para a fixação do valor de um bem" [12], impondo nova avaliação (a anterior, no caso, contava com cinco anos) mesmo após a arrematação em hasta pública, único meio de ser aquilatada a prática de preço vil, anotado que a arrematação se fizera por importe superior a 60% do valor atualizado da avaliação;



b)Distinguindo a atualização monetária, da avaliação: "Valor do bem penhorado. Atualização monetária. Legalidade de sua determinação de ofício, em nada equivalente a nova avaliação" [13];



c)Dando por excessivo o transcurso de "quase três anos" desde a avaliação e jogando luz sobre outras provas: "imperiosa a necessidade de atualização do valor da avaliação do bem levado à hasta pública, especialmente considerando que decorreu lapso temporal de quase três anos entre a avaliação e a realização da hasta pública, a fim de se evitar eventual enriquecimento sem causa do arrematante, em detrimento do executado" e aduzindo ser prudente a nova avaliação "sempre que houver evidências concretas de dessemelhança significativa entre a avaliação procedida e atualização";



d)Se "além da avaliação imobiliária e reportagens acostadas pelo recorrente com vistas a demonstrar a valorização do imóvel, consta também certidão em que o Poder Público Municipal avalia o bem..." [14] em valor superior ao encontrado no laudo judicial, confrontando, portanto, a avaliação encartada naqueles autos judiciais com os outros elementos provados;



e)Quando "os elementos trazidos aos autos pelo agravante indicam provável defasagem no valor arbitrado pelo perito do juízo" [15], preferindo sanar a dúvida ("provável defasagem") através da elaboração de novo laudo;



f)Porque "forçoso é convir que constitui fato notório que a Municipalidade de São Paulo implementou obras viárias de relevo na região em que situado o imóvel penhorado (...), que podem ter importado em valorização do bem em vulto que se denote incompatível com a mera atualização monetária da avaliação realizada há aproximadamente quatro anos" [16], trazendo conhecimento corrente aos autos e dando por demasiado o transcurso de "quase quatro anos" desde a elaboração do laudo, buscando justiça ao dispor "talvez, pelo tempo decorrido, a dúvida seja uma simples decorrência da flutuação do mercado. De qualquer modo, se impõe a realização de outra avaliação, através de laudo, com o fito de outorgar o justo valor ao bem, mesmo porque, a avaliação dispõe de estabilidade apenas relativa";



g)Que "o pedido de reavaliação do bem é possível, haja vista a possibilidade de prolongamento por anos da fase que medeia a avaliação e a efetiva alienação do bem penhorado, sendo normal a eventual desvalorização ou valorização deste bem" [17], enfrentando assim a conseqüência do passar dos anos entre a avaliação e o leilão;



h)"Não bastasse o decurso de mais de cinco anos desde a avaliação, a parte devedora acostou aos autos, ainda, matérias acerca da valorização dos imóveis usados, nos anos de 2008 e 2009 (...), além de cotações de imóveis residenciais similares ao constrito" [18], ou seja, apreciando reportagens e pesquisas publicadas em jornais;



i)Diante da "apresentação de fatos novos que recomendam atualizar a avaliação à vista da alteração do zoneamento e da implantação em área vizinha de retroporto", numa situação em que "agora, os co-executados trazem elementos relativos a fatos novos, dos quais pode ter decorrido uma grande valorização do imóvel e que podem fazer possível seu aproveitamento para satisfação da execução sem outros gravames para os devedores e podem tornar interessante a proposta de seu aproveitamento como área de preservação permanente, mais útil, do ponto de vista ambiental, do que o dinheiro que possa ser obtido em alienação judicial..." [19], analisando com eficácia, além da necessidade de nova avaliação, o binômio concernente ao efetivo interesse do credor e a menor onerosidade ao devedor;



j)"Para tornar a execução menos onerosa ao devedor (CPC, art. 620) o Juiz pode, de ofício, determinar nova avaliação do bem. Nada no art. 683 do CPC veda tal possibilidade" [20], buscando a sempre desejável supremacia da justiça.



Em suma, aos tradicionais motivos de nova avaliação, dentre eles sempre destacada a primazia do tempo (que hoje, apura-se com a contagem de pouquíssimos anos, quiçá meses, conforme a situação concreta) decorrido entre a avaliação e o ato expropriatório ou a conclusão judicial, as modernas circunstâncias com repercussão no valor dos imóveis e os cada vez mais acessíveis meios de informação, têm sido considerados como mote de novas avaliações, único meio de subsidiar decretos judiciais estritamente legais e justos.





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Notas



A par dos dados tradicionalmente considerados e dos meios utilizados, foram desenvolvidas pesquisas interessantes e com clara repercussão na avaliação imobiliária. Dentre elas, vale lembrança daquelas resultantes em: "índice de custos condominiais", "VSO – venda sobre oferta", "comportamento dos valores médios contratados", "quantidade de ações locatícias ajuizadas", do Secovi-SP ou de "vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo", da Embraesp. São claros indicadores das tendências de mercado e cumpre, aos especialistas, interpretá-los e considerá-los.

No momento da avaliação e diante das expectativas vislumbráveis conforme o local e as características do próprio imóvel.

"11.3 Recomendações" da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2005, que atende as exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2 de 2004, da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Como é o caso da possibilidade de submissão dos laudos a auditorias por instituições financeiras, que operem com base no valor do imóvel ou na renda exata auferível. Por evidente, tal somente é possível com a expressão de critérios claros e bases passíveis de conferência.

Para a Professora Anna Cândida da Cunha Ferraz: "Assim, as Normas Técnicas Brasileiras, por imporem condutas restritivas de liberdades fundamentais (liberdade de iniciativa, de indústria, de comércio etc.) e destinarem-se a proteger o exercício de direitos fundamentais (direito à vida, à saúde, à segurança, ao meio ambiente etc.) expressam, como se disse acima, atividade normativa material secundária do Poder Público, ou, como ensina a doutrina, podem ser qualificadas de atos normativos equiparados à lei em sentido material, por retirarem sua força e validade de "norma" impositiva de conduta de atos legislativos e regulamentares do ordenamento jurídico brasileiro." ("O posicionamento institucional da ABNT e das normas técnicas no quadro dos direitos fundamentais" "in" Revista Mestrado em Direito, Osasco (SP), Ano 6, n.1, 2006, p. 63-95)(SIC)

Ao Superior Tribunal de Justiça (Agravo nº. 40639, Relator Ministro Hélio Mosimann, julgado em 10/09/1993) chegou um emblemático caso em que o avaliador judicial considerou que o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro, malgrado notória sede de famosas e musicadas atividades urbanas, seria uma zona rural. É exemplo da necessária atenção dos especialistas que hão de assistir as partes.

É o que dispõem os artigos 425, 431-A e 435, do CPC, cujo não cumprimento pode até culminar na nulidade da perícia (Recurso Especial nº. 806266, STJ, Relator Ministro Gomes de Barros, julgado em 18/10/2007).

Jungidos às normas técnicas, seja em atenção ao "estado da arte", seja por lei. Os engenheiros, os arquitetos e os agrônomos, lembra-se, atentam ao Código de Ética (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) que prevê a atenção às "normas aplicáveis", que não são somente as leis em sentido estrito.

Em homenagem à precisão, lembra-se que "máximas de experiência" não englobam conhecimento particular de fatos ou habilidade técnica do juiz.

Por exemplo, o senso comum não duvida da valorização imobiliária decorrente da instalação do metrô, na caótica São Paulo. Em que montante se alterará o valor do imóvel específico diante da notícia de ereção de nova linha, só um laudo pericial atual poderá apurar.

As transcrições de julgados foram extraídas de ementas e dos corpos dos acórdãos citados, material colhido pela internet nos Tribunais referidos.

Apelação cível nº. 70030788798, TJRS, Relatora Desembargadora Ana Maria Nedel Scalzilli, julgado em 17/12/2009.

Embargos de Declaração no Recurso Especial nº.82068, STJ – Corte Especial, Relator Ministro José Dantas, julgado em 18/02/1998.

Agravo de Instrumento nº. 700241285062008, TJRS, Relator Desembargador Glêncio José Wasserstein Hekman, julgado em 05/05/2008.

Agravo de Instrumento nº. 70012371399, TJRS, Relator: Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, julgado em 25/07/2005.

Agravo Regimental nº. 2.000.689-3/81, TJSP, Relator Desembargador João Camillo de Almeida Prado Costa, julgado em 12/04/2005.

Agravo de Instrumento nº. 200702011127-1, TJDFT, Relator Desembargador Natanael Caetano, julgado em 24/10/2007.

Agravo de Instrumento nº. 70035411859, TJRS, Relator Desembargador Orlando Heemann Júnior, julgado em 06/04/2010.

Agravo de Instrumento nº. 783216-5/5-00, TJSP, Relator Desembargador Antonio Celso Aguilar Cortez, julgado em 11/09/2008.

Recurso Especial nº. 299120, STJ, relator Ministro Gomes de Barros, julgado em 12/04/2005.

*Jaques Bushatsky - Advogado, diretor da Mesa de Debates de Direito Imobiliário (MDDI), sócio correspondente para São Paulo da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)


Fonte: http://jus.uol.com.br/revista/texto/16987/a-necessaria-avaliacao-imobiliaria-contemporanea-nos-processos-judiciais, em 21/07/2010.